Baugrundstücke & Erschließung in Deutschland – worauf du beim Kauf achten solltest

Wer den Traum vom eigenen Haus verwirklichen möchte, braucht zuerst das passende Grundstück. Doch beim Kauf eines Baugrundstücks in Deutschland gibt es einiges zu beachten: Ist das Grundstück bereits erschlossen, welche Kosten kommen hinzu und welche rechtlichen Rahmenbedingungen gelten? Hier erfährst du, wie du sicher planst und typische Fehler vermeidest.

1) Erschlossen oder unerschlossen?

Ein entscheidendes Kriterium beim Grundstückskauf ist der Erschließungsstatus. Nur erschlossene Grundstücke dürfen bebaut werden – unerschlossene Flächen benötigen erst den Anschluss an die öffentliche Infrastruktur.

• Erschlossen: Strom, Wasser, Abwasser, Gas, Telekommunikation und Straßenanbindung vorhanden
• Teilerschlossen: Nur teilweise Versorgungsleitungen vorhanden
• Unerschlossen: Erschließung muss vom Käufer bezahlt und organisiert werden

Die Kosten für die Erschließung können je nach Lage zwischen 20.000 und 50.000 Euro betragen – in Hanglagen oder Neubaugebieten auch mehr.

2) Erschließungskosten & Nebenkosten

Zur Kalkulation gehören neben dem Grundstückspreis auch weitere Nebenkosten:

• Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch
• Erschließungskosten: Anschluss an Wasser, Strom, Abwasser
• Beiträge: z. B. Straßenausbau oder Abwasserbeseitigung
• Vermessungskosten: Katasteramt, Lageplan, Grenzfeststellung

Plane einen Puffer von ca. 15 % des Kaufpreises für Nebenkosten ein, um finanziell auf der sicheren Seite zu sein.

3) Bodenbeschaffenheit & Gutachten

Vor dem Kauf sollte immer ein Bodengutachten erstellt werden. Es gibt Auskunft über Tragfähigkeit, Grundwasserstand und eventuelle Altlasten. Diese Faktoren können die Baukosten erheblich beeinflussen.

• Bodenklasse: entscheidend für Aushub- und Fundamentkosten
• Altlastenprüfung: wichtig bei früher gewerblich genutzten Flächen
• Grundwasserstand: beeinflusst Kellerbau und Drainage

4) Bebauungsplan prüfen

Der Bebauungsplan legt fest, was und wie gebaut werden darf. Er bestimmt unter anderem:

• Art der Nutzung (Wohn-, Misch- oder Gewerbegebiet)
• Zulässige Gebäudehöhe und -fläche
• Dachform, Bauweise und Grenzabstände
• Vorgaben zu Stellplätzen, Begrünung oder Fassadengestaltung

Den Bebauungsplan erhältst du beim örtlichen Bauamt oder online über das Geoportal deiner Stadt in Deutschland.

5) Ablauf des Grundstückskaufs

1. Fläche auswählen und Bebauungsplan prüfen
2. Kaufpreis & Nebenkosten kalkulieren
3. Bodengutachten beauftragen
4. Notartermin vereinbaren & Kaufvertrag beurkunden
5. Kaufpreis zahlen & Grundbucheintrag abwarten

💡, Tipp:

Sprich frühzeitig mit dem Bauamt oder Stadtplanungsamt in Deutschland, um offene Fragen zur Erschließung oder Bebauung zu klären. So vermeidest du spätere Überraschungen und kannst besser planen.